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HOME > ビル管理・ビル経営用語集
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■貸借対照表（balance sheet）
財務諸表の中でも重要な一覧表の一つで、会社が資金をどのように調達し、どのように運用しているかを表わす。
■耐用年数（useful life）
耐用年数の定義は、建物の機能、性能が劣化によって低下して限界を超え、かつ通常の修繕や一部分の交換などを行っても、回復しないであろうと考えられる状態になった時とする。減価償却資産の種類・構造・細目ごとに耐用年数が法律で細かく規定されている。
■建物の仕様書（specifications of buildings）
建物の構造、仕上げ、設備等の詳細な仕様を記載した書面。
■建物のメインテナンス（building maintenance）
建物のメンテナンスの業務は大きく分けて次のように分類される。これらの業務は、建物の運営管理をしていくうえで基本的な業務であり、総称してビルメンテナンス業務といわれている。
1.清掃管理業務
2.衛生管理業務
3.設備運転保守管理業務
4.保安警備業務
5.その他管理業務
■短期賃貸借の廃止（repeal of short term
building lease system）
【短期賃貸借制度】
抵当権が設定された後に登記された賃貸借であっても、抵当権者に損害を及ぼすものでない限り、抵当権者に対抗できる、つまり競落されても土地や建物を明け渡さなくてよいというもので、建物の場合は3年以下、土地の場合は5年以下の賃貸借が対象となっていた。
【短期賃貸借制度の悪用】
しかし、現実には、この制度を悪用し架空の短期賃貸借をでっち上げたり、占有者をめまぐるしく変えて誰が占有しているか分からなくしたりして、明渡の代わりに高額な立退料を請求するなど様々な抵当権の実行の妨害が行われていた。このような社会的背景から、平成15年8月1日に民法の一部が改正され、平成16年4月1日に施行された。
【短期賃貸借制度の廃止】
上記理由からこの制度が廃止され、併せて敷金返還義務も抵当物件の買受人に承継されないことになった。ただし、建物賃借人については、6ヶ月間の明渡猶予期間が設けられている。
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■地代（ground fee/ground rent）
土地を借りている者が持ち主に払う金銭、その他の物。借地料。
■超高層ビル（skyscraper）
高さが著しく高いビルのこと。日本においては、法律を含めて、明確な定義はないが、一般には、100メートル以上の高さのビルをいう。高さ147メートルの霞が関ビル（1968年竣工）が日本で最初の超高層ビルといわれている。
■直接費（direct cost）
委事業や製品・サービスごとの業績や原価・損益を把握する際に用いられる。直接費とは、その発生が事業や製品等に直接結び付けられる費用をいい、間接費とはコストの発生が事業や製品と直接結びつかない費用のことをいう。
■(建物）賃借権（tenancy）
建物賃借権は、賃貸借契約という債権契約に基づいて発生する、賃借人が賃貸人に対しその賃貸建物を賃借使用させるべきことを求める対人的請求権とされ、その効力は賃貸人と賃借人という当事者にのみ効力を及ぼす。ただし、借地借家法（同法制定前は借家法）は、建物賃借権につき対抗力を具備するための法上の手段として、賃借権の登記のほか、賃借建物の賃借人への引渡しを建物賃借権の対抗要件としている。未登記建物賃借権の賃借人であっても、当該建物の引渡しさえ受けていれば、その建物賃借人を第三者に対抗できる。
■貸借対照表（balance sheet）
財務諸表の中でも重要な一覧表のひとつで、会社が資金をどのように調達し、どのように運用しているかを表わす。
■賃借人（lessee/tenant）
建物賃貸借契約において、当該建物内の室を使用するためにその使用する権利に対する対価を賃料、その他の費用として支払う契約当事者。
■賃貸人（lessor）
建物賃貸借契約において、当該建物内の室を使用させ、その対価を賃料、その他の費用を受領する契約当事者。
■賃貸面積（rentable area）
建物賃貸借契約の対象となる室の契約上の面積。
■賃料台帳（rent roll）
建物ごとに各賃借人（テナント）の賃料等の賃貸条件を一覧表にまとめたもの。
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■定額法（straight line method）
有形減価償却資産に対して一般的に利用されている計算方法の一つで、減価償却費の額が毎年同額となる。（ただし資産を年の中途で取得や取壊した場合を除く）
定額原価償却費＝取得価額×90％×定額法の償却率。
■適正価格（fair value）
評価時点の市場の状況において、取引が成立するであろう建物や土地の価格をさすが、評価する立場や条件により異なることはさけられない。
■手数料（commission/service charge）
サービスの対価として支払う金銭をさすが、その提供するサービスの内容によって、ビジネスの慣行や法律で一定額が決まっているものがある。不動産取引の場合、
不動産の仲介（媒介）手数料は、売買の場合は成約価格の3％＋6万円を上限とし、貸借の場合は借賃の1ヶ月分以内（居住用の場合は、半月分以内）と上限が定められている。（詳しくは建設省告示を参照のこと）。
■デット（debt）
負債のこと。
■デューデリジェンス（due diligence）
既存不動産の売買等に際して行われる、対象不動産の経済的、法律的、物理的な調査をいう。
■天災（act of God）
地震、台風、洪水等の自然災害をいう。
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■登記（record）
私法上の権利に関する一定の事項を、第三者に公示するために、登記所の公募に記載することで、登記には次のような種類がある。
不動産登記、商業法人登記、債権譲渡登記、成年後見登記、供託、電子認証、船舶登記等。
■登記所（registry）
登記事務をつかさどる国の機関を登記所と呼んでいるが、登記所という名称の官庁があるわけではなく、 法務局若しくは地方法務局又はその支局若しくは出張所が、それぞれ独立機関として登記所を構成している。
■登記簿（register）
登記事項を記載するため登記所に備え付ける公式の帳簿。
■登録免許税（recordation tax）
登録免許税は不動産、船舶、会社、人の資格などについての登記や登録、特許、免許、許可、認可、指定及び技能証明について課税される。
■特定目的会社（SPC(Special Purpose Company)/TMKe）
「資産の流動化に関する法律」に基づいて資産の流動化業務を行うためだけに設立される特別な社団法人のこと。業務としては、特定資産（金銭債権、不動産など）の流動化、すなわち有価証券の発行による資金調達および特定資産の譲受のみに限定される。一定の要件の下、税制上の優遇措置を与えられている。また、特定資産を処分した後には解散することが原則とされている。
■土地信託（land trust）
土地所有者が信託銀行に土地を信託し、信託銀行が信託契約の定めに従って所要資金の調達、建物の建設、建物の賃貸および保守、テナントの募集・管理などを行い、その成果を信託配当として土地所有者（委託者兼受益者）に交付するもの。
土地信託には大きく分けて賃貸型土地信託と処分型土地信託がある。
【賃貸型土地信託】
信託財産である土地の上に建物を建設し、長期間にわたり不動産の賃貸事業を行う信託をいいます。信託終了時には現状のまま信託財産が受益者に交付される。
【処分型土地信託】
信託財産である土地の上に分譲マンションの建設等を行ったうえで、土地・建物等を売却するもの。
賃貸型土地信託とは異なり、土地・建物の所有権は売却と同時に購入者に移転し、信託終了時にはその処分代金が受益者に支払われる。
■土地賃貸借（land lease）
甲が乙に目的物を使用収益させ、乙が甲に賃料を支払う契約をいう（民法601条）。民法は、貸衣裳やレンタカーなどのような動産の賃貸借と土地建物のそれとの区別をほとんど考えないで規定したが、建物所有を目的とする土地の賃貸借では、長期の契約期間を必要とするので、借地借家法３条は存続期間を30年以上と定めた。また、民法上は、土地または建物の賃借権は、それを登記しない第三者に対抗することができないが、借地借家法10条1項は、借地上の建物の保存登記をすれば借地権を、同法31条1項は、建物の引渡しがあれば、借家権を第三者に対抗することができるものとした。
■取引事例比較法（market comparison approach/market
data approach）
不動産の鑑定評価方式の一つである比較方式のうち価格を求める場合の手法のこと。多数の取引事例を収集して，適切な事例を選択し、必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因、個別的要因の比較を行って試算価格を求めるもの。
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