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HOME > ビル管理・ビル経営用語集
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■財務諸表（financial statements）
企業の経営活動を記録、計算、集計した結果としての経営成績や財政状態などを企業外部の利害関係者に報告するための会計情報を総称したもの。具体的には、貸借対照表、損益計算書、利益処分案、営業報告書、附属明細書などの計算書類の総称である。財務諸表の中でも、会社が資金をどのように調達し、どのように運用しているかを表わす貸借対照表、会社の経営成績を表示した損益計算書の2つが最も重要な財務諸表である。
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■敷金・保証金（security deposit）
建物賃貸借契約において、賃料の支払やその他テナントの賃貸人に対する債務を担保するために、賃貸借期間中無利子で賃借人が賃貸人に預託する金銭をいう。
東京圏では、事務所ビルの場合月額賃料の12ヶ月前後、
住宅の場合、月額賃料の2ヶ月から6ヶ月前後の場合は多いが、その土地や用途、賃貸人により異なるので具体的には賃貸借契約ごとに確認する必要がある。
■資産（asset）
企業が所有している現金、建物、債権などの会社の財産をいう。少し難しくいえば、元手となる資金を運用することにより有するモノや権利をいう。具体的には、次のものが資産である。
モノ
1.現金
2.商品
3.建物
4.備品、等
権利
1.売掛金・・・商品の代金を後日に受け取る権利
2.貸付金・・・貸したお金を返してもらう権利
■質権（pledge）
借主が賃貸ビルへの入居に際して必要な保証金を銀行から融資で調達し、オーナーに差し入れた場合にオーナーに対して発生する保証金返還請求権を銀行に対する債権の担保として質入れすることをいう。質権設定により、以下の効果が発生する。
質権設定者=貸借人（借主）、質権者=融資金融機関（銀行等）
(1)借主は、保証金（敷金）返還請求権を、貸主に行使できない
(2)借主が貸室を明け渡しても、貸主は保証金を返還してはいけない
(3)銀行に保証金の直接取立権が発生する
■資本的支出（capital expenditure）
資本的支出とは、その資産の使用可能期間を延長させたり、またはその資産の価値を増加させたりするために支出した金額をいう。修繕費とは区別して考える必要がある。
■(不動産の）所有権/(不動産の）出資分（equity）
財産物件（ざいさん ぶっけん）の純粋価値（じゅんすい かち）
市場価格から担保などを引いた価格。
■収益価格（capitalized value）
不動産から得られる収益に着目した不動産の価格。
日本では収益還元法という手法で収益価格を求めることが多い。一般に収益価格の検証とかが行われている場合には、この手法を指すことが多い。この手法の一番の特徴は他の手法に比べて簡便なところである。計算式でいうと
（総収益−総費用）÷還元利回り＝収益価格
還元利回りは4.5％〜6％ぐらいで使われるのが多い。総収益には家賃・保証金等の運用益・看板使用料等が含まる。総費用には減価償却費・維持管理費・修繕費・公租公課・損害保険料・空室損失等がある。
■収益額（earnings）
会計上の用語で、基本的に売上げや役務の提供など利益の源泉となる収入のことをいう。利益の源泉の中は、債務免除益等、収入とはよびにくいものもあるが、これらを含めて収益と総称する。
■収益還元法（income approach）
不動産の鑑定評価方式の一つで収益方式のうち不動産の価格を求める手法で，対象不動産が将来生み出すであろう純収益の評価時点の現在価値の総和を不動産の価格とする方式である。
■修繕（repairand maintenance）
今までと同様に使用するために支出する、修理・維持管理・原状回復費用等。
■（不動産の）取得原価（acquisition cost）
固定資産を取得したときは、取得原価をもってその貸借対照表価額とします。固定資産の取得原価とは、固定資産の購入代価に引取り費用等の付随費用を加えた価額のことをいう。
取得原価＝購入代価＋付随費用(購入手数料、引取運賃、登記料、不動産取得税等)。
■証券化（securitization）
不動産の証券化とは、不動産の運用益を投資家へ分配することを約した契約書（証券）と引き換えに投資を募るための仕組みである。投資家は投資ヴィークル（SPV：Special
Purpose Vehicle）を介して不動産市場に投資する。SPVは、収益分配のために証券発行（契約書交付）を行う発行体であり、資金のやりとりの媒体であることから導管体（Conduit)とも呼ばれる。SPVがこれらの機能に特化しているため、投資家とSPVの双方に利益に対する課税がなされる。また、不動産証券化商品は、投資家の元利金受取が優先されているデッド型とそうでないエクイティ型に分けられる。（社団法人不動産証券化協会のホームページより）
■信託（trust）
信託とは、権利を保有する者（委託者）が自己の財産権（信託財産）を信頼できる者（受託者）に引渡し、一定の目的（信託目的）にしたがって、本人または他人（受益者）のために、その信託財産の管理・処分をしてもらう制度である。
■信託契約（trust agreement）
投資信託の運用会社は、投資信託の運用や、運営の方法について規定するために信託約款を作成する。信託契約は、この信託約款に基づいて、運用会社と受託銀行の間で締結される契約のことである。いずれの契約型投資信託は、信託契約が存在する。
■信託財産（trust estate）
信託委託者から信託受託者へ引き渡される財産を信託財産といいます。信託できる財産の種類については信託法には制限がありませんが、信託業法によって、金銭、株券などの有価証券、動産、土地や建物等の不動産などに限られている。
■(不動産）信託受益権（beneficiary）
主に不動産を信託する信託の受益権のこと。信託受益権とは、受託者が信託財産から生じる収益（信託配当）を受け取る権利（収益受益権）と、信託が終了したときに元本である財産の返還を受ける権利（元本受益権）との二つの権利をいう。
■信託受託者（trustee）
信託を引き受け、一定の目的に従って信託財産を管理・処分する人を受託者といいます。
■信用状（letter of credit）
信用状に書いてある条件通りに出荷をし、書類を作成すれば、信用状を発行した銀行がその代金の支払いを保証してくれるというもの。
売り手と買い手の危険負担がだいたい同じになるため買い手に安心感を与えることができる。「信用状」は普通L/C（Letter of Credit
の略）と表記し、「エルシー」と呼ぶ。
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■税額控除（tax credit）
配当所得のある場合や外国の税法に基づいてその国で、所得税や住民税に相当する税金を支払っている場合は、所得割額から税額の控除が受けられる。
■正常価格（fair value）
市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。
■積算価格
不動産の鑑定評価の3方式のうち一つである原価法により試算された不動産の価格。
原価法ー積算価格
取引事例比較法ー批准価格
収益還元法ー収益価格
■専属専任媒介契約（exclusive agency/exclusive
agency listing/exclusive listing）
特定の不動産業者に仲介を依頼し、他の不動産業者に重ねて依頼することが出来ない契約。専属専任媒介契約・専任媒介契約を一度結ぶと３ヶ月間有効で、この間、委任を受けた不動産業者は売買を行う相手を積極的に探す努力と、その業務処理状況を報告する義務が発生する。特に売却依頼では、不動産業者の指定流通機構への登録・チラシ等広告への優先掲載など有利な売却活動を受けることができる。
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■総収入（gross income/gross receipt）
収入すべての合計。
■損益計算書（income and expense statement/income
statement/profit and loss statement）
重要な財務諸表の一つで、一定期間に得た収益、経費、利益を一覧表のしたもの。会社の経営成績を表示する。
■損耗（wear and tear）
建物の損耗等は建物価値の減少と位置づけ、その損耗を次の3つに区分している。
1.建物・設備等の自然的な劣化・損耗等（経年変化）
2.借主の通常の使用により生ずる損耗等（通常損耗）
3.借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等 。
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