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HOME > ビル管理・ビル経営用語集
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■会計期間（accounting period）
企業の活動を定期的に区切った期間のこと。会計期間の初めを期首、終わりを期末、期首と期末の間を期中という。
会計期間は通常１年で、開始と終わりの決め方は、法人では任意に決定できる。これに対し、個人事業者では、暦年（１月1日から12月31日）と決められてる。
■会計年度（fiscal year）
会計業務の便宜のために設けられた年度で、日本では4月1日から3月31日の1ヶ年が多い。
■快適性（amenity）
建物のアメニティと言う場合は、その建物に居住する人々が快適に生活できる設備や考え方をいう場合が多い。
■害虫駆除/ペストコントロール（pest control ）
ねずみ、ゴキブリ、ハエ、蚊、ダニなどは一般的な害虫だが、他にも人間に対して有害･不快なカビやウィルスなどを含めた生物・害虫が「ペスト」と総称され、それらの防除のことをペストコントロールという。
■買手市場（buyer's market）
不動産の供給が需要を上回り、価格の引き下げ、条件の譲歩をしなければ全部の不動産について買い手がつかない市場。
■回転率（turnover）
1年間に不動産開発で売れた単位数が総数に締める割合。賃貸物件における賃借人の出入りの回数、投資が再投資された回数等。
■開発計画融資（project financing）
特定事業に対する金融で、その事業の期待収益を基準に融資すること。
■開発費（development cost）
繰延資産の一つで、資源開発、新市場の開拓などに要した費用。
■瑕疵担保責任（liability for defect warranty）
売買契約の目的物（宅地または建物）に、契約の締結当時に既に欠陥・キズ（隠れた瑕疵）があった場合、売主が買主に対して負う責任のこと(民法）。
新築住宅の場合は「住宅の品質確保の促進に関する法律」により、売主、あるいは請負人に対して、建物の主要構造部分に10年の保証を義務付けている。
■課税評価額（taxable value）
課税の元になる価格。固定資産税の元になる価格は固定資産税評価額。
■課税標準（tax base）
消費税の税額は、一般的には課税標準に税率を掛けて計算する。 課税標準とは、課税資産の譲渡や貸付け及び役務の提供の対価の額のことをさす。
■加速償却（accelerated depreciation）
法定償却率を超えた減価償却方法。BOT方式等の場合に、民間事業者の所有する施設が契約期間内に償却し切れない残存部分を残さないようにする手法。
■還元利回り（capitalization rate / cap
rate）
直接還元法で、対象不動産の年間収益を次の基本式で求める場合に使用する還元率をいう。
収益価格＝年間純収益/還元利回り
還元利回りは下記の方法等で求める。
1.取引事例からの査定
2.借入金・自己資本投資一団法
3.DSCRの活用による方法
4.割引率から求める方法
■間接費、諸経費（overhead (cost)）
事業や製品・サービスごとの業績や原価・損益を把握する際に用いられる。直接費とは、その発生が事業や製品等に直接結び付けられる費用をいい、間接費とはコストの発生が事業や製品と直接結びつかない費用のことをいう。
■（不動産）鑑定評価（appraisal (of real estate)）
不動産の鑑定評価とは合理的な市場があったならばそこで形成されるであろう正常な市場価値を鑑定士等が的確に把握することを中心とする作業である。一般に次の手順で行われる。
1. 鑑定評価の基本的事項の確定
2. 処理計画の策定
3. 対象不動産の確認
4. 資料の収集及び整理
5. 資料の検討及び価格形成要因の分析
6. 鑑定評価方式の適用
7. 試算価格または試算賃料の調整
8. 鑑定評価額の決定
9. 鑑定評価報告書の作成
■鑑定評価額（appraised value）
鑑定評価によって求められる不動産の価格（賃料）。この価格を求める方式には、不動産の再調達原価に着目する原価方式，取引事例や賃貸事例に着目する比較方式及び不動産から生ずる収益に着目する収益方式の三方式がある。鑑定評価を行う場合は，原則として三方式が併用される。ただし、案件によっては三方式を併用することは不可能でその一または二方式だけによることもある。各方式の適用によって導き出された価格（賃料）を試算価格（賃料）といい，この試算価格（質料）を総合調整して最終的に決定される価額が鑑定評価額である。
■鑑定評価報告書（appraisal report）
鑑定評価報告書は不動産鑑定業者が評価依頼者に交付する文書で鑑定評価の成果を記載する。交付は業者に課せられた法律上の義務である。鑑定評価の基本的事項，鑑定評価額決定の理由等を明確に記載し，担当不動産鑑定士等の責任の所在を示す。
■監督官庁（supervisory authority）
不動産に関する監督官庁は、事業が2つ以上の都道府県にわたる場合、国土交通省、一つの都道府県の場合、その所在地の都道府県となる。
■管理費（maintenance fee/building maintenance
costs/utility costs/PM fee）
管理費という場合、その費用の中身によって次のように異なる。どの費用を指すかを確認して使う必要がある。一般には、ビルの保全費とエネルギーコストを合わせて建物管理費ということが多い。
【ビル保全費】
建物の清掃、修繕、設備機器の運転、点検保守費用等
【ビルエネルギー費】
上下水道、電気、ガス、オイル料金等の建物を運営するために使用するエネルギーコスト
【PMフィー】
建物を所有者に代わって運営管理するＰＭ会社のマネージメント費用
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■キャッシュフロー（cash flow）
税引き後利益から配当金と役員賞与を差し引いたものに減価償却費を加えたもので、いわゆる自己資金。
賃貸不動産については、総収入から経費を差し引いたNOI(Net Operationg Income)からCAPEX(Capital Expenditure)資本的支出を引いたものをいう。
■キャップレート（cap rate）
還元利回りのことで、直接還元法で、対象不動産の年間収益を次の基本式で求める場合に使用する還元率をいう。
収益価格＝年間純収益/還元利回り
還元利回りは下記の方法等で求める。
・ 取引事例からの査定
・ 借入金・自己資本投資一団法
・ DSCRの活用による方法
・ 割引率から求める方法
■キャピタルゲイン（capital gain）
元本の値上がり益。不動産の場合は、売却価格と購入価格の差がキャピタルゲインとなる。
■共益費（common service fee/maintenance
fee）
賃料とは別に、建物の管理費として賃借人が賃貸人に支払う定額費用だが、含まれる費用や算定基準は建物により異なり
基準時間帯の冷暖房費が含まれる場合もある。
■(土地の）境界線（butts and bounds）
隣地との区画を決定すること。
■共同所有（co-ownership/joint ownership）
一つの物を複数の人が共同して所有することを共同所有という。
■共同所有者（co-owner）
共同所有している各所有者。
■共有（common ownership）
複数の人が一つの物の所有権を有すること。
■共用部分（common area）
マンション等の区分所有建物、または賃貸オフィスビルのように複数のテナントが入居している建物で、専有または専用部分とならない玄関、廊下、階段、エレベーターや、建物の付属物部分のこと。
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■空気調和設備（air conditioning）
冷暖房換気設備を総称して空気調和設備という。米国ではHVAC(Heating, Ventilation,
and Air Conditioning system) と略して使うことが多い。
新築住宅の場合は「住宅の品質確保の促進に関する法律」により、売主、あるいは請負人に対して、建物の主要構造部分に10年の保証を義務付けている。
■空室（vacancy）
賃貸可能で入居者のいないな貸室のこと。
■空室率（vacancy rate/vacancy factor）
空室面積を賃貸可能面積で除したものをパーセンテージで表示したもの。
■繰延維持費（deferred maintenance）
維持管理費のうち翌年度以降に繰り延べる保守管理費。
■繰延資産（deferred asset）
法人が支出する費用（資産の取得に要した金額とされるべき費用及び前払費用を除く）のうち支出の効果がその支出の日以後1年以上に及ぶもの。
■クロージング（closing）
不動産売買取引の完了。
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■（不動産の）競売（auction）
借金（債務）を返せなくなった人（または法人）の不動産を差し押さえ、競争入札によって一般に売却し、その代金を貸し主（債権者）に弁済する制度で、地方裁判所が扱っている。
■契約完了（close）
契約を完了させること。
■契約不履行（contract default）
契約を実行しないこと。
■減価償却（depreciation）
時の経過等によってその価値が減っていく資産を減価償却資産という。この減価償却資産の取得に要した金額は、取得した時に全額必要経費になるものではなく、その資産の使用可能期間の全期間にわたり分割して必要経費としていくべきものである。減価償却資産の取得に要した金額を一定の方法によって各年分の必要経費として配分していく手続を減価償却という。
■減価償却法（depreciation method）
減価償却の主な方法には定額法と定率法があり、どの方法によるかは所轄の税務署長に届出が必要である。この届出をしないと、法定の償却方法で計算することになる。法定の償却方法は一般的には定額法を使用する場合が多い。
■減価償却率（depreciation rate）
定額法による減価償却費の額＝取得価額×90％×償却率
定率法による減価償却費の額＝未償却残高×定率法の償却率
未償却残高とは取得価額から前年までに償却した額を差し引いた額をいう。償却率は資産によって異なるので、税務署に確認する。
■原価法（cost approach/cost approach
to value）
不動産の鑑定評価の三方式の一つである原価方式のうち，不動産の価格を求める手法である。原価法は価格時点における不動産の再調達原価（新しく建築または造成等を行って再調達する場合の原価）を求め，これに減価修正を行って試算価格を求める手法。
■現金（cash）
通貨（紙幣・硬貨）のことで、外貨も含む。 経理上は、小切手を受け取ったときも「現金」が増えたという処理をする。
■現金主義（cash basis）
収益・費用の計上時期について、現実に現金の動きがあったときに計上する方法。
■現金主義会計（cash accounting）
費用・収益の認識を現金の収支という事実に基づいて認識する損益計算の方式。現金主義会計は収益を現金収入時と費用を現金支出時においてそれぞれ認識する方法であり、客観性の高い期間損益計算を行うことを可能にする。
しかし、棚卸資産の期末在庫や機械、建物といった固定設備が全く存在せず、かつ、信用取引（掛け売上、掛け仕入等）が全く行われていない場合でなければ企業の正確な期間損益計算を行うことができない。そのため現金主義会計は、棚卸資産の期末在庫や機械設備が存在しないか、もしくは存在していたとしても重要性が低く、かつ取引のほとんどが現金で決済される企業でなければ制度会計上その採用は認められない。
■権原（title）
所有権（しょゆうけん）を含む正当な権利をさす。
所有権以外の権原としては、賃借権、永小作権、地上権、質権、防火対象物の正当な管理権等がある。
■現在価値（present vallue）
将来の価値から金利などを割り引くことにより、いま手にした場合の価値を導き出すという考え方。
■原状回復（restoration to the original
conditions restitution）
建物の賃貸借契約のほとんどに記されている条項で、契約終了時に賃借人の費用で、貸室を借りたときの現状に復するという義務を明記したもの。オフィスビルの場合は、賃借人の行った内装工事の造作をすべて撤去し、壁・床・天井の仕上げも、契約の開始時の状態に戻すという内容が一般的である。ただし、住宅の賃貸借契約では自然損耗については原状回復の義務がない場合が多いようだが、オフィスビルの場合は自然損耗も原状回復の義務に含む場合が多い。
■源泉徴収税（withholding tax）
給与所得者の給与に対して源泉徴収されるのと同様に、原稿料や弁護士・税理士に対する報酬、スポーツ選手や芸能人に対する報酬・料金等（具体的な詳細は別途確認する）も源泉徴収の対象となる。
内国法人や居住者に対し、法で定められた報酬・料金等の支払いをする法人又は個人は、その支払いの都度所得税を源泉徴収しなければいけない。
報酬・料金を支払う際に源泉徴収した所得税は、原則としてその報酬・料金を支払った月の翌月10日までに徴収高計算書に一定の事項を記載して納付する。
■建築可能面積（buildable area）
都市計画法により用途地域ごとに定められた建築可能な面積をいう。敷地面積に対する建築面積の割合をパーセンテージであらわしたものを建ぺい率という。また、敷地面積に対する建築可能な延床面積の割合をパーセンテージで表したものを容積率という。
■建築確認申請（building construction authorization
application）
建物の新築・増改築などをする場合、法令による様々な規制があり、それを事前にチェックするために、建築主が建築物の工事着手前に確認申請をするよう義務付けられている。建築確認申請は建築主が建築物の工事着手前に確認申請書、設計図書及び建築計画概要書を建築主事に提出することによって行われる。そのほか、建築設備、工作物などを設ける場合にもそれぞれ別な様式、設計図書による申請が必要となる場合がある。
■建築基準法（building code）
建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めた法律。
■建築主事（building official）
建築基準法上の確認、完了検査等をつかさどるために置かれる地方公共団体の職員で、建設大臣の行う資格検査に合格した建築技術、建築法規に関する専門家。
都道府県および人口25万以上の政令で指定する市には、建築主事を置かなければならない。
■建築制限（building restriction）
用途地域の指定のある地域では、法律により建物の用途・構造・形態が規制され、建物の建て方、土地の利用の仕方をコントロールしている。
■建築面積（building area）
建築物の外壁又はそれに代わる柱の中心線で囲まれた部分の面積をいう。
■建ぺい率（building coverage/building
to land ratio）
建築面積（建築物）の敷地面積に対する割合。建築物の敷地内に一定の割合以上の空地を確保することにより、建築物の日照、通風、防火、非難等を確保するため、都市計画区域内においては、用途地域の種別、建築別の構造等により、その最高限度が制限されている。
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■公共料金（utilities）
国会、政府や地方公共団体といった公的機関が、その水準の決定や改定に直接関わっている料金。建築物の運営管理にかかわる公共料金には上下水道料金、電気料金、ガス料金、郵便料金、電話料金等がある。
■更新料（renewal fee）
建物賃貸借契約で、契約を更新するとき家主に支払う手数料。更新後の月額賃料の1ヶ月分相当額を更新料とすることが多い。
■公示地価（assessed value of land）
国が地価公示法に基づいて毎年示す１月１日時点の全国の地価。更地で通常の取引が行われた場合を前提とする。都道府県が７月１日現在で調べる基準地価と並ぶ代表的な地価で、一般の土地取引の目安になるほか、相続税算定の基準になる。今回の調査地点は前年と同じ3万1000地点。
■公図（recorded map/recorded plat）
管轄法務局に備え付けられているもので、各筆の土地の位置、形状、地番、道路や隣地境界との関係などを把握することが出来る。公図として取得できるものは、
1.17条地図
2.土地台帳付属地図
■固定資産（fixed asset）
固定資産とは、長期にわたって利用するもの又は、1年以上にわたって所有したり、使用するもののことをいう。
この固定資産は、大きく分けて「有形固定資産」「無形固定資産」「投資等」の3つに区分される。
■固定資産税評価額（assessed value of fixed
assets）
固定資産税評価額とは、市町村の税務課（東京都23区では都税事務所）にある固定資産課税台帳に登録してある土地や建物の評価額を指す。固定資産税評価額は、次のような税金を計算するときに使う。
(a) 固定資産税や都市計画税の税額
(b) 不動産取得税や登録免許税の税額
(c) 相続税や贈与税を計算するときの土地や建物の評価額
固定資産税評価額は国が定めた「固定資産評価基準」に基づいて市町村が決定する。評価額は、土地については時価の60〜70％（公示価格の70％）、建物については建築費の50〜70％ぐらい。評価額は原則として3年ごとに見直し、評価替えが行われる。
■固定費（fixed charges）
操業度にかかわらず、一定額発生する費用のこと。減価償却費、賃借料、人件費（給料）などが一般的である。
■固定負債（fixed liability）
長期借入金・長期未払金・社債などの支払時期・返済期間が1年を越える負債をいう。
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