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HOME > ビル管理・ビル経営用語集
A
■AAA tenant（優良テナント）
財務状態優秀で全国的に知名度が高く、その存在によって物件の名声を高めるようなテナント。
■accelerated depreciation（加速償却）
法定償却率を超えた減価償却方法。BOT方式等の場合に、民間事業者の所有する施設が契約期間内に償却し切れない残存部分を残さないようにする手法。
■accounting period（会計期間）
企業の活動を定期的に区切った期間のこと。会計期間の初めを期首、終わりを期末、期首と期末の間を期中という。
会計期間は通常１年で、開始と終わりの決め方は、法人では任意に決定できる。これに対し、個人事業者では、暦年（１月1日から12月31日）と決められてる。
■act of God（天災）
地震、台風、洪水等の自然災害をいう。
■advance rental（前払賃料）
貸室の使用が発生する前に支払う賃料で、月額賃料の場合翌月分を前月末までに支払う契約が多い。
■air conditioning（空気調和設備）
冷暖房換気設備を総称して空気調和設備という。米国ではHVAC(Heating, Ventilation,
and Air Conditioning system) と略して使うことが多い。
■AM (asset management)（アセットマネジメント
）
投資家（資金提供者）から委託を受けて資産（不動産）の運用・運営・管理を行う業務。これを行う担当者をアセットマネジャーとよぶ。アセットマネジャーは対象不動産の資産価値を高めることを目的に、対象不動産の購入あるいは売却を行いテナント誘致や物件の管理方針等を決定する。また、不動産を実際に運営・管理を行うプロパティマネジャーの選択、監理する業務もアセットマネジャーの仕事である。
■amenity（快適性）
建物のアメニティと言う場合は、その建物に居住する人々が快適に生活できる設備や考え方をいう場合が多い。
■appraisal（アプレイザル）
資産(不動産）の評価を行うこと。
■appraisal (of real estate)（（不動産）鑑定評価
）
不動産の鑑定評価とは合理的な市場があったならばそこで形成されるであろう正常な市場価値を鑑定士等が的確に把握することを中心とする作業である。一般に次の手順で行われる。
1.鑑定評価の基本的事項の確定
2.処理計画の策定
3.対象不動産の確認
4.資料の収集及び整理
5.資料の検討及び価格形成要因の分析
6.鑑定評価方式の適用
7.試算価格または試算賃料の調整
8.鑑定評価額の決定
9.鑑定評価報告書の作成
■appraisal report（鑑定評価報告書）
鑑定評価報告書は不動産鑑定業者が評価依頼者に交付する文書で鑑定評価の成果を記載する。交付は業者に課せられた法律上の義務である。鑑定評価の基本的事項，鑑定評価額決定の理由等を明確に記載し，担当不動産鑑定士等の責任の所在を示す。
■appraised value（鑑定評価額）
鑑定評価によって求められる不動産の価格（賃料）。この価格を求める方式には、不動産の再調達原価に着目する原価方式，取引事例や賃貸事例に着目する比較方式及び不動産から生ずる収益に着目する収益方式の三方式がある。鑑定評価を行う場合は，原則として三方式が併用される。ただし、案件によっては三方式を併用することは不可能でその一または二方式だけによることもある。各方式の適用によって導き出された価格（賃料）を試算価格（賃料）といい，この試算価格（質料）を総合調整して最終的に決定される価額が鑑定評価額である。
■ａｑｕｉｓｉｔｉｏｎ cost（（不動産の）取得原価）
固定資産を取得したときは、取得原価をもってその貸借対照表価額とします。固定資産の取得原価とは、固定資産の購入代価に引取り費用等の付随費用を加えた価額のことをいう。
取得原価＝購入代価＋付随費用(購入手数料、引取運賃、登記料、不動産取得税等)
■Arrenger（アレンジャー（証券化アレンジャー））
証券化のプロセスにおいて、資金調達者と投資家の間を取り持つ金融仲介会社のこと。
■assessed value of fixed assets
（ 固定資産税評価額）
固定資産税評価額とは、市町村の税務課（東京都23区では都税事務所）にある固定資産課税台帳に登録してある土地や建物の評価額を指す。固定資産税評価額は、次のような税金を計算するときに使う。
(a)固定資産税や都市計画税の税額
(b)不動産取得税や登録免許税の税額
(c)相続税や贈与税を計算するときの土地や建物の評価額
固定資産税評価額は国が定めた「固定資産評価基準」に基づいて市町村が決定する。評価額は、土地については時価の60〜70％（公示価格の70％）、建物については建築費の50〜70％ぐらい。評価額は原則として3年ごとに見直し、評価替えが行われる。
■assessed value of land（公示地価）
国が地価公示法に基づいて毎年示す１月１日時点の全国の地価。更地で通常の取引が行われた場合を前提とする。都道府県が７月１日現在で調べる基準地価と並ぶ代表的な地価で、一般の土地取引の目安になるほか、相続税算定の基準になる。今回の調査地点は前年と同じ3万1000地点。
■asset（資産）
企業が所有している現金、建物、債権などの会社の財産をいう。少し難しくいえば、元手となる資金を運用することにより有するモノや権利をいう。具体的には、次のものが資産である。
モノ
1.現金
2.商品
3.建物
4.備品、等
権利
1.売掛金・・・商品の代金を後日に受け取る権利
2.貸付金・・・貸したお金を返してもらう権利
■auction（（不動産の）競売）
借金（債務）を返せなくなった人（または法人）の不動産を差し押さえ、競争入札によって一般に売却し、その代金を貸し主（債権者）に弁済する制度で、地方裁判所が扱っている。
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B
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■balance sheet（貸借対照表）
財務諸表の中でも重要な一覧表のひとつで、会社が資金をどのように調達し、どのように運用しているかを表わす
■beneficiary（(不動産）信託受益権 ）
主に不動産を信託する信託の受益権のこと。信託受益権とは、受託者が信託財産から生じる収益（信託配当）を受け取る権利（収益受益権）と、信託が終了したときに元本である財産の返還を受ける権利（元本受益権）との二つの権利をいう。
■budget（予算）
アセットマネジャーは、通常会計年度1年分の収入と支出を予測して予算を作成する。ビルごとの予算の土台はPMが作成し、アセットマネジャーはプロジェクトやポートフォリオ全体のバランスを見て最終的な調整を行い決定する。
■buildable area（建築可能面積）
都市計画法により用途地域ごとに定められた建築可能な面積をいう。敷地面積に対する建築面積の割合をパーセンテージであらわしたものを建ぺい率という。また、敷地面積に対する建築可能な延床面積の割合をパーセンテージで表したものを容積率という。
■building area（建築面積）
建築物の外壁又はそれに代わる柱の中心線で囲まれた部分の面積をいう。
■building code（建築基準法）
建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めた法律。
■building construction authorization
application（建築確認申請）
建物の新築・増改築などをする場合、法令による様々な規制があり、それを事前にチェックするために、建築主が建築物の工事着手前に確認申請をするよう義務付けられている。建築確認申請は建築主が建築物の工事着手前に確認申請書、設計図書及び建築計画概要書を建築主事に提出することによって行われる。そのほか、建築設備、工作物などを設ける場合にもそれぞれ別な様式、設計図書による申請が必要となる場合がある。
■building coverage building to
land ratio（建ぺい率）
建築面積（建築物）の敷地面積に対する割合。建築物の敷地内に一定の割合以上の空地を確保することにより、建築物の日照、通風、防火、非難等を確保するため、都市計画区域内においては、用途地域の種別、建築別の構造等により、その最高限度が制限されている。
■building maintenance（建物のメインテナンス
）
建物のメンテナンスの業務は大きく分けて次のように分類される。これらの業務は、建物の運営管理をしていくうえで基本的な業務であり、総称してビルメンテナンス業務といわれている。
1.清掃管理業務
2.衛生管理業務
3.設備運転保守管理業務
4.保安警備業務
5.その他管理業務
■building official（建築主事）
建築基準法上の確認、完了検査等をつかさどるために置かれる地方公共団体の職員で、建設大臣の行う資格検査に合格した建築技術、建築法規に関する専門家。
都道府県および人口25万以上の政令で指定する市には、建築主事を置かなければならない。
■building restriction（建築制限）
用途地域の指定のある地域では、法律により建物の用途・構造・形態が規制され、建物の建て方、土地の利用の仕方をコントロールしている。
■butts and bounds（(土地の）境界線）
隣地との区画を決定すること。
■buyer's market（買手市場）
不動産の供給が需要を上回り、価格の引き下げ、条件の譲歩をしなければ全部の不動産について買い手がつかない市場。
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C
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■cancellation clause（解除条項）
契約当事者の一方、または双方が契約を解除できる条件を定めた条項。
■cap rate（キャップレート）
還元利回りのことで、直接還元法で、対象不動産の年間収益を次の基本式で求める場合に使用する還元率をいう。
収益価格＝年間純収益/還元利回り 還元利回りは下記の方法等で求める。
・ 取引事例からの査定
・ 借入金
・自己資本投資一団法
・ DSCRの活用による方法
・ 割引率から求める方法
■capital expenditure（資本的支出）
資本的支出とは、その資産の使用可能期間を延長させたり、またはその資産の価値を増加させたりするために支出した金額をいう。修繕費とは区別して考える必要がある。
■capital gain（キャピタルゲイン）
元本の値上がり益。不動産の場合は、売却価格と購入価格の差がキャピタルゲインとなる。
■capitalization rate cap rate （
還元利回り）
直接還元法で、対象不動産の年間収益を次の基本式で求める場合に使用する還元率をいう。 収益価格＝年間純収益/還元利回り
還元利回りは下記の方法等で求める。
1.取引事例からの査定
2.借入金・自己資本投資一団法
3.DSCRの活用による方法
4.割引率から求める方法
■capitalized value（収益価格）
不動産から得られる収益に着目した不動産の価格。 日本では収益還元法という手法で収益価格を求めることが多い。一般に収益価格の検証とかが行われている場合には、この手法を指すことが多い。この手法の一番の特徴は他の手法に比べて簡便なところである。
計算式でいうと
（総収益−総費用）÷還元利回り＝収益価格
還元利回りは4.5％〜6％ぐらいで使われるのが多い。総収益には家賃・保証金等の運用益・看板使用料等が含まる。総費用には減価償却費・維持管理費・修繕費・公租公課・損害保険料・空室損失等がある。
■cash（現金）
通貨（紙幣・硬貨）のことで、外貨も含む。 経理上は、小切手を受け取ったときも「現金」が増えたという処理をする。
■cash accounting（現金主義会計）
費用・収益の認識を現金の収支という事実に基づいて認識する損益計算の方式。現金主義会計は収益を現金収入時と費用を現金支出時においてそれぞれ認識する方法であり、客観性の高い期間損益計算を行うことを可能にする。
しかし、棚卸資産の期末在庫や機械、建物といった固定設備が全く存在せず、かつ、信用取引（掛け売上、掛け仕入等）が全く行われていない場合でなければ企業の正確な期間損益計算を行うことができない。そのため現金主義会計は、棚卸資産の期末在庫や機械設備が存在しないか、もしくは存在していたとしても重要性が低く、かつ取引のほとんどが現金で決済される企業でなければ制度会計上その採用は認められない。
■cash basis（現金主義）
収益・費用の計上時期について、現実に現金の動きがあったときに計上する方法。
■cash flow（キャッシュフロー）
税引き後利益から配当金と役員賞与を差し引いたものに減価償却費を加えたもので、いわゆる自己資金。 賃貸不動産については、総収入から経費を差し引いたNOI(Net
Operationg Income)からCAPEX(Capital Expenditure)資本的支出を引いたものをいう。
■cestui que trust（信託受益者）
■close（契約完了）
契約を完了させること。
■closing（クロージング）
不動産売買取引の完了。
■commercial property（商業用不動産）
■commission service charge（手数料 ）
サービスの対価として支払う金銭をさすが、その提供するサービスの内容によって、ビジネスの慣行や法律で一定額が決まっているものがある。不動産取引の場合、
不動産の仲介（媒介）手数料は、売買の場合は成約価格の3％＋6万円を上限とし、貸借の場合は借賃の1ヶ月分以内（居住用の場合は、半月分以内）と上限が定められている。（詳しくは建設省告示を参照のこと）
■common area（共用部分）
マンション等の区分所有建物、または賃貸オフィスビルのように複数のテナントが入居している建物で、専有または専用部分とならない玄関、廊下、階段、エレベーターや、建物の付属物部分のこと。
■common ownership（共有）
複数の人が一つの物の所有権を有すること。
■common service fee maintenance
fee （ 共益費）
賃料とは別に、建物の管理費として賃借人が賃貸人に支払う定額費用だが、含まれる費用や算定基準は建物により異なり
基準時間帯の冷暖房費が含まれる場合もある。
■concession（家賃等契約条件の譲歩）
■contract default（契約不履行）
契約を実行しないこと。
■co-owner（共同所有者）
共同所有している各所有者。
■co-ownership joint ownership
（ 共同所有）
一つの物を複数の人が共同して所有することを共同所有という。
■cost approach value（積算価格）
不動産の鑑定評価の3方式のうち一つである原価法により試算された不動産の価格。 原価法ー積算価格 取引事例比較法ー批准価格
収益還元法ー収益価格
■cost approach cost approach to
value （原価法）
不動産の鑑定評価の三方式の一つである原価方式のうち，不動産の価格を求める手法である。原価法は価格時点における不動産の再調達原価（新しく建築または造成等を行って再調達する場合の原価）を求め，これに減価修正を行って試算価格を求める手法。
■current asset（流動資産）
現金および一年以内に現金化可能な資産。
■current liability（流動負債）
支払期限が一年以内の負債。
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D
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■DCF (Descouted Cash Flow)（割引現在価値方式
）
投資対象不動産の分析期間中のキャッシフローを一定の割引率を使い現在価値に割引き、これらを合計した収入金額を他の投資案件との比較に用いて投資判断の基準にする方式。
■debt（デット）
負債のこと。
■deferred asset（繰延資産）
法人が支出する費用（資産の取得に要した金額とされるべき費用及び前払費用を除く）のうち支出の効果がその支出の日以後1年以上に及ぶもの。
■deferred maintenance（繰延維持費）
維持管理費のうち翌年度以降に繰り延べる保守管理費。
■deferred payment（据置払い）
■delinquent debt（延滞債務）
金銭の支払が支払期日より延びている債務。
■depreciation（減価償却）
時の経過等によってその価値が減っていく資産を減価償却資産という。この減価償却資産の取得に要した金額は、取得した時に全額必要経費になるものではなく、その資産の使用可能期間の全期間にわたり分割して必要経費としていくべきものである。減価償却資産の取得に要した金額を一定の方法によって各年分の必要経費として配分していく手続を減価償却という。
■depreciation method（減価償却法）
減価償却の主な方法には定額法と定率法があり、どの方法によるかは所轄の税務署長に届出が必要である。この届出をしないと、法定の償却方法で計算することになる。法定の償却方法は一般的には定額法を使用する場合が多い。
■depreciation rate （減価償却率）
定額法による減価償却費の額＝取得価額×90％×償却率
定率法による減価償却費の額＝未償却残高×定率法の償却率
未償却残高とは取得価額から前年までに償却した額を差し引いた額をいう。償却率は資産によって異なるので、税務署に確認する。
■development cost（開発費）
繰延資産の一つで、資源開発、新市場の開拓などに要した費用。
■direct cost（直接費）
事業や製品・サービスごとの業績や原価・損益を把握する際に用いられる。直接費とは、その発生が事業や製品等に直接結び付けられる費用をいい、間接費とはコストの発生が事業や製品と直接結びつかない費用のことをいう。
■discharge（免責）
取るべき責任を免除させたり、軽減させたりすること。
■double taxation（二重課税）
同一の課税物件に関して、同種の租税が2回以上課される状態をいう。これを放置すると、取引を行う者の利益が著しく損なわれるために経済発展の阻害要因となる。このため、さまざまな方法によりその排除のための方策がとられている。
■due diligence（デューデリジェンス）
既存不動産の売買等に際して行われる、対象不動産の経済的、法律的、物理的な調査をいう。
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E
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■earnings（収益額）
会計上の用語で、基本的に売上げや役務の提供など利益の源泉となる収入のことをいう。利益の源泉の中は、債務免除益等、収入とはよびにくいものもあるが、これらを含めて収益と総称する。
■equity（(不動産の）所有権 (不動産の）出資分）
財産物件（ざいさん ぶっけん）の純粋価値（じゅんすい かち） 市場価格から担保などを引いた価格。
■equity（エクイティ）
市場価格から債務等を引いた純資産額。出資部分。
■exclusive agency exclusive agency
listing exclusive listing（専属専任媒介契約）
特定の不動産業者に仲介を依頼し、他の不動産業者に重ねて依頼することが出来ない契約。専属専任媒介契約・専任媒介契約を一度結ぶと３ヶ月間有効で、この間、委任を受けた不動産業者は売買を行う相手を積極的に探す努力と、その業務処理状況を報告する義務が発生する。特に売却依頼では、不動産業者の指定流通機構への登録・チラシ等広告への優先掲載など有利な売却活動を受けることができる。
■expiration（（期間の)満了）
建物の賃貸借契約期間が終了すること。
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F
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■fair rental（正常賃料）
■fair value（正常価格）
市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。
■fair value（適正価格）
評価時点の市場の状況において、取引が成立するであろう建物や土地の価格をさすが、評価する立場や条件により異なることはさけられない。
■FAR（床面積率）
■ｆｉｎａｎｃｉａｌ statements（財務諸表）
企業の経営活動を記録、計算、集計した結果としての経営成績や財政状態などを企業外部の利害関係者に報告するための会計情報を総称したもの。具体的には、貸借対照表、損益計算書、利益処分案、営業報告書、附属明細書などの計算書類の総称である。財務諸表の中でも、会社が資金をどのように調達し、どのように運用しているかを表わす貸借対照表、会社の経営成績を表示した損益計算書の2つが最も重要な財務諸表である。
■fiscal year（会計年度）
会計業務の便宜のために設けられた年度で、日本では4月1日から3月31日の1ヶ年が多い。
■fixed asset（固定資産）
固定資産とは、長期にわたって利用するもの又は、1年以上にわたって所有したり、使用するもののことをいう。
この固定資産は、大きく分けて「有形固定資産」「無形固定資産」「投資等」の3つに区分される。
■fixed charges（固定費）
操業度にかかわらず、一定額発生する費用のこと。減価償却費、賃借料、人件費（給料）などが一般的である。
■fixed liability（固定負債）
長期借入金・長期未払金・社債などの支払時期・返済期間が1年を越える負債をいう。
■floor area ratio（容積率）
■floor area ratio（）
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G
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■general agency contract（一般媒介契約
）
一般媒介契約 複数の不動産業者に重ねて仲介を依頼することができる契約。依頼主が他の業者と媒介契約を結んでいるか明示する「明示型」と、他の業者を明らかにしない「非明示型」がある。
■general contractor（一式請負者）
工事の一部ではなく、全部を一括請負う業者。
■grace period（猶予期間）
■gross floor area（延床面積）
各階の床面積の合計。各階の床面積とは外壁又は柱の中心線で囲まれた面積のことをいう。吹き抜け部分は、床がないため床面積には含まれず、バルコニーの先端から2メートルまでの部分も含まれない。駐車場や地下室を設ける場合は、緩和措置がある。駐車場を設ける場合は、駐車場の面積が全床面積の合計の1/5未満、地下室部分については全床面積の合計の1/3未満ならば、床面積に含まれない。
用途地域ごとに、敷地面積に対する建物の延床面積の割合を示す数値で容積率というのがあるが、それを算出するために延床面積を出す。工事をする施工床面積と法的な延床面積の数値は違う。
■gross income（総収入）
収入すべての合計。
■gross receipt（）
■ground fee ground rent（地代）
土地を借りている者が持ち主に払う金銭、その他の物。借地料。
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H
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■ＨＶＡＣ（エイチ・ブイ・エイ・シー）
空気調和換気設備のことで、Heating, Ventilation, Air Conditioning の略。
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I
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■income and expense statement（損益計算書
）
重要な財務諸表の一つで、一定期間に得た収益、経費、利益を一覧表のしたもの。会社の経営成績を表示する。
■income approach（収益還元法）
不動産の鑑定評価方式の一つで収益方式のうち不動産の価格を求める手法で，対象不動産が将来生み出すであろう純収益の評価時点の現在価値の総和を不動産の価格とする方式である。
■income gain（インカムゲイン）
一般に株式や投資信託の利子、配当収入をいう。不動産の場合は、その不動産が生み出す運用収益、つまり賃料等のこと。
■income statement（）
■index（インデックス）
投下した資金の運用成績を検討するための指標。 ベンチマークと同義 不動産の投資インデックスについては、不動産投資インデックスの説明を参照。
■intangible property（無形財産）
無形資産とは、企業の真の価値を形成するバランスシートに計上されていない価値のことをさす。例えば、ブランド価値、顧客の価値、社員の価値、知的資本の価値などがそれにあたる。
■intangible value（無形価値）
企業などが占めている目に見えない価値のこと。
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J
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■joint surety（連帯保証人）
契約者の契約に連帯して保障するもの。保証人との違いは、「催告の抗弁」 「検索の抗弁」 「分別の利益」が認められていない非常に責任の重い保証人であることである。金銭消費貸借契約の場合は、本来の債務者を飛び越えて突然請求が来たり、全額債務の返還が来ることもある。賃貸借契約の場合の連帯保証人は、契約当事者が賃料の不払いや建物のや第三者に損害を与えた場合に、賃借人に代わってその債務を引き継ぐことになる。
【催告の抗弁】
主たる債務者にまず催告するように主張する権利。
【検索の抗弁】
主たる債務者に資産があるのでそれで払わせるようにする権利。
【分別の抗弁】
他の保証人と頭割りにするように主張する権利。
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K
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■key money（礼金）
関東では、主として住宅の賃貸借契約時に家主へのお礼の名目で支払う金銭のことで、返還されない。これは、不動産業界の慣習であるが、最近は礼金のない賃貸借物件も増えてきている。事務所の場合は、小規模なものを除いて、礼金という名目で金銭を要求されることはほとんどない。
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L
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■land lease（土地賃貸借）
甲が乙に目的物を使用収益させ、乙が甲に賃料を支払う契約をいう（民法601条）。民法は、貸衣裳やレンタカーなどのような動産の賃貸借と土地建物のそれとの区別をほとんど考えないで規定したが、建物所有を目的とする土地の賃貸借では、長期の契約期間を必要とするので、借地借家法３条は存続期間を30年以上と定めた。また、民法上は、土地または建物の賃借権は、それを登記しない第三者に対抗することができないが、借地借家法10条1項は、借地上の建物の保存登記をすれば借地権を、同法31条1項は、建物の引渡しがあれば、借家権を第三者に対抗することができるものとした。
■land trust（土地信託）
土地所有者が信託銀行に土地を信託し、信託銀行が信託契約の定めに従って所要資金の調達、建物の建設、建物の賃貸および保守、テナントの募集・管理などを行い、その成果を信託配当として土地所有者（委託者兼受益者）に交付するもの。
土地信託には大きく分けて賃貸型土地信託と処分型土地信託がある。
【賃貸型土地信託】
信託財産である土地の上に建物を建設し、長期間にわたり不動産の賃貸事業を行う信託をいいます。信託終了時には現状のまま信託財産が受益者に交付される。
【処分型土地信託】
信託財産である土地の上に分譲マンションの建設等を行ったうえで、土地・建物等を売却するもの。 賃貸型土地信託とは異なり、土地・建物の所有権は売却と同時に購入者に移転し、信託終了時にはその処分代金が受益者に支払われる。
■landmark（ランドマーク）
目印となる際立った特色のある建造物。
■late charge late fee（延滞料）
建物賃貸借契約において、事業内容説明書（じぎょう ないよう せつめいしょ）、賃料等の支払が期日を過ぎている場合に課せられる負担金をいう。計算の方法は、通常賃貸借契約書に明記されている。
■lessee tenant（賃借人）
建物賃貸借契約において、当該建物内の室を使用するためにその使用する権利に対する対価を賃料、その他の費用として支払う契約当事者。
■lessor（賃貸人）
建物賃貸借契約において、当該建物内の室を使用させ、その対価を賃料、その他の費用を受領する契約当事者。
■ｌｅｔｔｅｒ of credit（信用状）
信用状に書いてある条件通りに出荷をし、書類を作成すれば、信用状を発行した銀行がその代金の支払いを保証してくれるというもの。
売り手と買い手の危険負担がだいたい同じになるため買い手に安心感を与えることができる。「信用状」は普通L/C（Letter of Credit
の略）と表記し、「エルシー」と呼ぶ。
■leverage（レバレッジ）
外部の低利な借入を増やすことで、自己資本の収益率を高めること。
■liability for defect warranty（瑕疵担保責任
）
売買契約の目的物（宅地または建物）に、契約の締結当時に既に欠陥・キズ（隠れた瑕疵）があった場合、売主が買主に対して負う責任のこと(民法）。
新築住宅の場合は「住宅の品質確保の促進に関する法律」により、売主、あるいは請負人に対して、建物の主要構造部分に10年の保証を義務付けている。
■location（立地）
商業、工業、農業等を経営に影響を与える当該土地の自然的、社会的条件。
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■maintenance（メンテナンス）
機械、建物などを整備し維持管理していくこと。
■maintenance fee building maintenance
costs utility costs PM fee（管理費）
管理費という場合、その費用の中身によって次のように異なる。どの費用を指すかを確認して使う必要がある。一般には、ビルの保全費とエネルギーコストを合わせて建物管理費ということが多い。
【ビル保全費】
建物の清掃、修繕、設備機器の運転、点検保守費用等
【ビルエネルギー費】
上下水道、電気、ガス、オイル料金等の建物を運営するために使用するエネルギーコスト
【PMフィー】
建物を所有者に代わって運営管理するＰＭ会社のマネージメント費用
■market comparison approach market
data approach（取引事例比較法）
不動産の鑑定評価方式の一つである比較方式のうち価格を求める場合の手法のこと。多数の取引事例を収集して，適切な事例を選択し、必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因、個別的要因の比較を行って試算価格を求めるもの。
■monthly report（マンスリーレポート）
月次報告書のこと。
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N
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■net floor area（有効床面積）
■Net Operating Income（エヌ・オー・アイ（ＮＯＩ）
）
不動産投資において、賃料等の総収入から運営管理に必要な経費を差し引いた純収益のこと。経費には減価償却費、資本的支出、金利を含まない。
■non asset（ノンアセット）
非保有資産のこと。
■nontaxable transaction（非課税取引）
国内において事業者が事業として対価を得て行なう資産の譲渡等であっても、課税対象になじまないことや社会政策的配慮の必要性から消費税を課税しないとしている取引がある。これを非課税取引という。例えば、土地、有価証券、物品切手などの譲渡、預貯金の利子や社会保険医療などが非課税取引の例である。
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O
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■occupancy rate（入居率）
賃貸不動産の稼働率をみるために算定する率。
入居率＝賃貸中面積／賃貸可能面積
■off balance（オフバランス）
会計上、許される方法でバランスシート（貸借対照表）の資産の部から資産を外すこと。
■operating income（営業利益）
不動産の賃貸の場合、賃料収入等の総収入から経費を差し引いた利益のことをいう。
■overhead (cost)（間接費、諸経費）
事業や製品・サービスごとの業績や原価・損益を把握する際に用いられる。直接費とは、その発生が事業や製品等に直接結び付けられる費用をいい、間接費とはコストの発生が事業や製品と直接結びつかない費用のことをいう。
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■pest control（害虫駆除／ ペストコントロール）
ねずみ、ゴキブリ、ハエ、蚊、ダニなどは一般的な害虫だが、他にも人間に対して有害･不快なカビやウィルスなどを含めた生物・害虫が「ペスト」と総称され、それらの防除のことをペストコントロールという。
■pledge（質権）
借主が賃貸ビルへの入居に際して必要な保証金を銀行から融資で調達し、オーナーに差し入れた場合にオーナーに対して発生する保証金返還請求権を銀行に対する債権の担保として質入れすることをいう。質権設定により、以下の効果が発生する。
質権設定者=貸借人（借主）、質権者=融資金融機関（銀行等）
(1)借主は、保証金（敷金）返還請求権を、貸主に行使できない
(2)借主が貸室を明け渡しても、貸主は保証金を返還してはいけない
(3)銀行に保証金の直接取立権が発生する
■power of attorney（委任状）
委任があることを証明する文書。
■present vallue（現在価値）
将来の価値から金利などを割り引くことにより、いま手にした場合の価値を導き出すという考え方。
■prime location（一等地）
利用の目的とする用途に対してもっともよい立地条件の土地。
■profit and ｌｏｓｓ statement（）
■project financing（開発計画融資）
特定事業に対する金融で、その事業の期待収益を基準に融資すること。
■prospectus（目論見書）
事業内容説明書（じぎょう ないよう せつめいしょ）ともいう。 有価証券の募集あるいは売出しにあたって、その取得の申込を勧誘する際等に投資家に交付する文書で、当該有価証券の発行者や発行する有価証券などの内容を説明したものをいう。
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■record（登記）
私法上の権利に関する一定の事項を、第三者に公示するために、登記所の公募に記載することで、登記には次のような種類がある。
不動産登記、商業法人登記、債権譲渡登記、成年後見登記、供託、電子認証、船舶登記等。
■recordation tax（登録免許税）
登録免許税は不動産、船舶、会社、人の資格などについての登記や登録、特許、免許、許可、認可、指定及び技能証明について課税される。
■recorded map recorded plat（公図
）
管轄法務局に備え付けられているもので、各筆の土地の位置、形状、地番、道路や隣地境界との関係などを把握することが出来る。公図として取得できるものは、
1.17条地図
2.土地台帳付属地図
■register（登記簿）
登記事項を記載するため登記所に備え付ける公式の帳簿。
■registry（登記所）
登記事務をつかさどる国の機関を登記所と呼んでいるが、登記所という名称の官庁があるわけではなく、 法務局若しくは地方法務局又はその支局若しくは出張所が、それぞれ独立機関として登記所を構成している。
■renewal fee（更新料）
建物賃貸借契約で、契約を更新するとき家主に支払う手数料。更新後の月額賃料の1ヶ月分相当額を更新料とすることが多い。
■rent roll（賃料台帳）
建物ごとに各賃借人（テナント）の賃料等の賃貸条件を一覧表にまとめたもの。
■rentable area（賃貸面積）
建物賃貸借契約の対象となる室の契約上の面積。
■ｒｅｐａｉｒ ａｎｄ maintenance（修繕）
今までと同様に使用するために支出する、修理・維持管理・原状回復費用等。
■repeal of short term building
lease （ 短期賃貸借の廃止）
【短期賃貸借制度】
抵当権が設定された後に登記された賃貸借であっても、抵当権者に損害を及ぼすものでない限り、抵当権者に対抗できる、つまり競落されても土地や建物を明け渡さなくてよいというもので、建物の場合は3年以下、土地の場合は5年以下の賃貸借が対象となっていた。
【短期賃貸借制度の悪用】
しかし、現実には、この制度を悪用し架空の短期賃貸借をでっち上げたり、占有者をめまぐるしく変えて誰が占有しているか分からなくしたりして、明渡の代わりに高額な立退料を請求するなど様々な抵当権の実行の妨害が行われていた。このような社会的背景から、平成15年8月1日に民法の一部が改正され、平成16年4月1日に施行された。
【短期賃貸借制度の廃止】
上記理由からこの制度が廃止され、併せて敷金返還義務も抵当物件の買受人に承継されないことになった。ただし、建物賃借人については、6ヶ月間の明渡猶予期間が設けられている。
■restoration to the original conditions
restitution（原状回復）
建物の賃貸借契約のほとんどに記されている条項で、契約終了時に賃借人の費用で、貸室を借りたときの現状に復するという義務を明記したもの。オフィスビルの場合は、賃借人の行った内装工事の造作をすべて撤去し、壁・床・天井の仕上げも、契約の開始時の状態に戻すという内容が一般的である。ただし、住宅の賃貸借契約では自然損耗については原状回復の義務がない場合が多いようだが、オフィスビルの場合は自然損耗も原状回復の義務に含む場合が多い。
■running cost running expenses
（ 運転経費）
事業を行うために必要な経費で、不動産の場合建物管理費、水光熱費、修繕費、公租公課等の不動産の運営管理費のこと。
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■securitization（証券化）
不動産の証券化とは、不動産の運用益を投資家へ分配することを約した契約書（証券）と引き換えに投資を募るための仕組みである。投資家は投資ヴィークル（SPV：Special
Purpose Vehicle）を介して不動産市場に投資する。SPVは、収益分配のために証券発行（契約書交付）を行う発行体であり、資金のやりとりの媒体であることから導管体（Conduit)とも呼ばれる。SPVがこれらの機能に特化しているため、投資家とSPVの双方に利益に対する課税がなされる。また、不動産証券化商品は、投資家の元利金受取が優先されているデッド型とそうでないエクイティ型に分けられる。（社団法人不動産証券化協会のホームページより）
■security deposit（敷金・保証金）
建物賃貸借契約において、賃料の支払やその他テナントの賃貸人に対する債務を担保するために、賃貸借期間中無利子で賃借人が賃貸人に預託する金銭をいう。
東京圏では、事務所ビルの場合月額賃料の12ヶ月前後、 住宅の場合、月額賃料の2ヶ月から6ヶ月前後の場合は多いが、その土地や用途、賃貸人により異なるので具体的には賃貸借契約ごとに確認する必要がある。
■seller'ｓ market（売り手市場）
供給が少なく需要が多い場合、売主／貸主は買主／借主に比べて有利な立場に立ち、価格を引き上げたり取引条件を売主/貸主に都合の良いように決定できる市場。
■skyscraper（超高層ビル）
高さが著しく高いビルのこと。日本においては、法律を含めて、明確な定義はないが、一般には、100メートル以上の高さのビルをいう。高さ147メートルの霞が関ビル（1968年竣工）が日本で最初の超高層ビルといわれている。
■SPC(Special Purpose Company) TMK
（ 特定目的会社）
「資産の流動化に関する法律」に基づいて資産の流動化業務を行うためだけに設立される特別な社団法人のこと。業務としては、特定資産（金銭債権、不動産など）の流動化、すなわち有価証券の発行による資金調達および特定資産の譲受のみに限定される。一定の要件の下、税制上の優遇措置を与えられている。また、特定資産を処分した後には解散することが原則とされている。
■specifications of buildings（建物の仕様書
）
建物の構造、仕上げ、設備等の詳細な仕様を記載した書面。
■straight line method（定額法）
有形減価償却資産に対して一般的に利用されている計算方法の一つで、減価償却費の額が毎年同額となる。（ただし資産を年の中途で取得や取壊した場合を除く）
定額原価償却費＝取得価額×90％×定額法の償却率
■supervisory authority（監督官庁）
不動産に関する監督官庁は、事業が2つ以上の都道府県にわたる場合、国土交通省、一つの都道府県の場合、その所在地の都道府県となる。
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■tangible asset（有形資産）
■tax base（課税標準）
消費税の税額は、一般的には課税標準に税率を掛けて計算する。 課税標準とは、課税資産の譲渡や貸付け及び役務の提供の対価の額のことをさす。
■tax credit（税額控除）
配当所得のある場合や外国の税法に基づいてその国で、所得税や住民税に相当する税金を支払っている場合は、所得割額から税額の控除が受けられる。
■tax exemption（免税）
税金を免除すること。
■tax payer（納税義務者）
不動産の場合、納税義務所は次のようになる。 固定資産税を納める人は、原則として賦課期日（1月1日）現在の固定資産の所有者である。
1.土地登記簿または土地補充課税台帳に所有者として登記または登録されている人
2.建物登記簿または家屋補充課税台帳に所有者として登記または登録されている人
3.償却資産課税台帳に所有者として登録されている人
■taxable value（課税評価額）
課税の元になる価格。固定資産税の元になる価格は固定資産税評価額。
■tenancy（(建物）賃借権）
建物賃借権は、賃貸借契約という債権契約に基づいて発生する、賃借人が賃貸人に対しその賃貸建物を賃借使用させるべきことを求める対人的請求権とされ、その効力は賃貸人と賃借人という当事者にのみ効力を及ぼす。ただし、借地借家法（同法制定前は借家法）は、建物賃借権につき対抗力を具備するための法上の手段として、賃借権の登記のほか、賃借建物の賃借人への引渡しを建物賃借権の対抗要件としている。未登記建物賃借権の賃借人であっても、当該建物の引渡しさえ受けていれば、その建物賃借人を第三者に対抗できる。
■title（権原）
所有権（しょゆうけん）を含む正当な権利をさす。
所有権以外の権原としては、賃借権、永小作権、地上権、質権、防火対象物の正当な管理権等がある。
■tower parking（立体駐車場）
タワー状の機械式駐車場。
■trust（信託）
信託とは、権利を保有する者（委託者）が自己の財産権（信託財産）を信頼できる者（受託者）に引渡し、一定の目的（信託目的）にしたがって、本人または他人（受益者）のために、その信託財産の管理・処分をしてもらう制度である。
■trust agreement（信託契約）
投資信託の運用会社は、投資信託の運用や、運営の方法について規定するために信託約款を作成する。信託契約は、この信託約款に基づいて、運用会社と受託銀行の間で締結される契約のことである。いずれの契約型投資信託は、信託契約が存在する。
■trust estate（信託財産）
信託委託者から信託受託者へ引き渡される財産を信託財産といいます。信託できる財産の種類については信託法には制限がありませんが、信託業法によって、金銭、株券などの有価証券、動産、土地や建物等の不動産などに限られている。
■trustee（信託受託者）
信託を引き受け、一定の目的に従って信託財産を管理・処分する人を受託者という。
■turnover（回転率）
1年間に不動産開発で売れた単位数が総数に締める割合。賃貸物件における賃借人の出入りの回数、投資が再投資された回数等。
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■untaxed transaction（不課税取引）
消費税の課税の対象は、国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡等と輸入取引である。これに当てはまらない取引は消費税法の適用の対象とはならず、消費税はかからない。これを一般的に不課税取引と呼んでいる。例えば、国外取引、対価を得て行うことに当てはまらない寄付や単なる贈与、出資に対する配当などが不課税取引の例である。
■useful life（耐用年数）
耐用年数の定義は、建物の機能、性能が劣化によって低下して限界を超え、かつ通常の修繕や一部分の交換などを行っても、回復しないであろうと考えられる状態になった時とする。減価償却資産の種類・構造・細目ごとに耐用年数が法律で細かく規定されている。
■utilities（公共料金）
国会、政府や地方公共団体といった公的機関が、その水準の決定や改定に直接関わっている料金。建築物の運営管理にかかわる公共料金には上下水道料金、電気料金、ガス料金、郵便料金、電話料金等がある。
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■vacancy（空室）
賃貸可能で入居者のいないな貸室のこと。
■vacancy rate/vacancy factor（空室率
）
空室面積を賃貸可能面積で除したものをパーセンテージで表示したもの。
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■wear and tear（損耗）
建物の損耗等は建物価値の減少と位置づけ、その損耗を次の3つに区分している。
1.建物・設備等の自然的な劣化・損耗等（経年変化）
2.借主の通常の使用により生ずる損耗等（通常損耗）
3.借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等
■withholding tax（源泉徴収税）
給与所得者の給与に対して源泉徴収されるのと同様に、原稿料や弁護士・税理士に対する報酬、スポーツ選手や芸能人に対する報酬・料金等（具体的な詳細は別途確認する）も源泉徴収の対象となる。
内国法人や居住者に対し、法で定められた報酬・料金等の支払いをする法人又は個人は、その支払いの都度所得税を源泉徴収しなければいけない。 報酬・料金を支払う際に源泉徴収した所得税は、原則としてその報酬・料金を支払った月の翌月10日までに徴収高計算書に一定の事項を記載して納付する。
■working capital（運転資金）
流動資産から流動負債を差し引いた残額で、企業活動に当面使用されている資本の額。
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■zone（用途地域）
都市計画区域内の市街化区域で、大枠としての土地利用を定めるもので、現在12種類の用途地域に分類されている。
1.第一種低層住居専用地域
2.第二種低層住居専用地域
3.第一種中高層住居専用地域
4.第二種中高層住居専用地域
5.第一種住居地域
6.第二種住居地域
7.純住居地域
8.近隣商業地域
9.商業地域
10.準工業地域
11.工業地域
12.工業専用地域
■zone map（用途地域図）
用途地域別に色分けされた地図。
■zone restrictins（用途地域規制）
用途地域により、建築できる建物の用途、建ぺい率、容積率などで異なる規制がかかっている。
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